Die Allgäuerin – Finanztipps: Wann lohnt der Immobilienkauf

Manuela Klüber-Wiedemann    Januar 12, 2018

Wann lohnt der Immobilienkauf ?

Immobilien jetzt noch kaufen? Oder besser mieten? Rentabilität und Finanzierung. Für wen rechnet sich was?

Der Kauf einer Immobilie ist in der Regel eine »große Sache«, verbunden mit einer ganzen Handvoll wichtiger Überlegungen und Entscheidungen. Auf dem Immobilienmarkt finden sich die verschiedensten Marktteilnehmer. Wir betrachten nachstehend zwei dieser Gruppen:

• Haus- oder Wohnungsbesitzer zur Eigennutzung
• Menschen, welche vermietete Immobilie als Kapitalanlage besitzen und von Mieteinnahmen leben (wollen)

Doch diese beiden Gruppen setzen andere Maßstäbe an und benötigen andere Finanzierungen, um eine angemessene Rentabilität zu erwirtschaften. Eine Sache ist für alle Marktteilnehmer entscheidend – die Lage und Attraktivität der Immobilie.

 

Fragen Sie die Expertin!
Schreiben Sie Ihre Fragen zum Thema »Immobilienkauf« unter dem Stichwort »Finanzen« bis 22. Januar 2018 via Mail an dieallgaeuerin@ava-verlag.de oder mit der Post an AVA-Agrar Verlag Allgäu GmbH, Porschestraße 2, 87437 Kempten. Ihre Fragen werden von Manuela Klüber-Wiedemann anonym behandelt, jedoch schriftlich beantwortet.

 

Vorteile:

• Investition in Sachwert
• Baustein für mietfreies Wohnen im Alter.
• Schutz vor Mietsteigerungen und Eigenbedarfskündigungen.
• Sicherheit und Stabilität, verbunden mit der Hoffnung auf Wertsteigerung (stark umgebungsabhängig).
• Immobilien sind (wenn sie auf einem modernen Stand gehalten werden) vor Inflation geschützt.

Nachteile:

• Hohe Kauf- und Kaufnebenkosten
• Inflexibilität
• Reparatur- und Modernisierungskosten fallen laufend an.
• Keine Garantie auf Wertsteigerung – diese ist völlig abhängig von der Umgebung und deren Entwicklung.

1.Beachtenswerte Punkte für Selbstnutzer:

Beispiel: 50.000 Euro Eigenkapital vorhanden, Immobilie für ca. 300.000 Euro soll gekauft werden.

1. Kaufnebenkosten mit Makler, Umzugskosten, Renovierung, etc. ca. 15% dazurechnen – Gesamtkosten also ca. 345.000 Euro.

2. Darlehensgestaltung: 345.000 Euro so flexibel wie möglich gestalten. KFW oder/und Labo-Förderungen in Anspruch nehmen. Nicht länger als 10 Jahre festschreiben, weil der Zinssatz für die längere Festschreibung viel höher liegt. Stattdessen lieber für größere Tilgung nach 10 Jahren separat freiwillig ansparen (nicht müssen)!

3. Zins- und Tilgungsraten in jungen Jahren (Familiengründung etc.) so gering wie möglich halten – gegebenenfalls lieber auf Bausparfinanzierung verzichten,
da man mit normaler Bank-Annuitätenfinanzierung flexibler ist.

4. Genügend Spielraum und Liquiditätsreserve lassen – nicht alles Geld in die Immobilie stecken. Das schont Nerven und kann sogar Ehen retten.

5. Schon an später denken – Renovierungsrücklagen bilden – Immobilie auf dem laufenden Stand der Technik und Mode halten, um Werterhalt anzustreben.

6. Nachträgliche Erschließungskosten in erheblichem Umfang können auch später noch auf den Eigentümer zukommen, wenn z.B. die Gemeinde eine neue Kläranlage beschließt oder die Straße erneuert wird etc.

Zudem verursacht eine eigene Immobilie laufende Nebenkosten: Grundsteuer, diverse Versicherungen (Gebäude-Versicherung, Eigentümer-Haftpflicht).

2. Beachtenswerte Punkte für Kapitalanleger (normale Wohnimmobilie):

1. Preis-Leistungs-Verhältnis, bzw. Kapitaleinsatz/Ertragsbetrachtung. Miet-Rendite bezogen auf das eingesetzte Kapital genau durchrechnen.

Beispiel: Anleger besitzt 200.000 Euro, davon soll eine Eigentumswohnung gekauft werden, die für 650 Euro mtl. Kaltmiete vermietet werden kann.
Rechnung dazu: 200.000 + 5% Kaufnebenkosten = 210.000 Euro Kapitaleinsatz

Mietertrag: 650 x 12 = 7.800 Euro p.a. hiervon ist abzuziehen:
Steuern (z.B. 35%) – 2.730 Euro (AFA schon berücksichtigt)
Renovierungsrücklage – 350 Euro
Steuerberatungskosten – 300 Euro
Nebenkosten – 600 Euro (nicht auf Mieter umlegbare NK)
Risikokosten als Rücklagen – 350 Euro (für Leerstand, Mieterwechsel, Reparaturen, ect.)


Gesamt-Netto-Ertrag: 3.470 Euro = 1,6 5 % p.a. Netto-Rendite auf den Kapitaleinsatz

 

2. Klären, ob man sich dauerhaft und langfristig um Mieter kümmern möchte.

3. Das Kapital ist in der Immobilie gebunden – im Notfall nicht flexibel verfügbar. Erheblich steigern ließe sich die Miet-Rendite, wenn man Fremdfinanzierung nutzt.

Beispiel: Anleger besitzt 200.000 Euro, er kauft 5 Eigentumswohnungen zu je
200.000 Euro, also 1 Mio. Euro + 5% Kaufnebenkosten = 1.050.000 Euro Gesamt-
Einsatz. Finanzierungs-Darlehenssumme: 800.000 Euro zu 1,3% Zins = 10.400 Euro
Zinsen pro Jahr. Tilgung 1%.

Mieteinnahmen: 5 x 7.800 Euro = 39.000 Euro p.a.
Zinsen für Darlehen – 10.400 Euro
Steuern (bei 35% Steuersatz) – 10.010 Euro (von 28.600)
Renovierungsrücklage+Risikokosten – 3.500 Euro
Nebenkosten nicht umlegbar – 2.000 Euro (günstiger als bei Einzel)
Steuerberatungskosten – 1.000 Euro (günstiger als bei Einzel)


Gesamt-Netto-Ertrag bezogen auf 210.000 Euro = 12.090 Euro = 5,76% p.a.
Hiervon muss noch das Darlehen – 8.000 Euro Tilgung
getilgt werden (=Vermögensbildung)
Bleiben zur freien Verfügung: 4.090 Euro p.a.

 

Kapitalanleger für Denkmalimmobilien: gleiche Betrachtung wie »normaler« Kapitalanleger, jedoch mit dem Vorteil höherer Steuerersparnis durch Denkmala bschreibungen.

 

Hier finden Sie den ganzen Artikel als PDF:
Wann lohnt der Immobilienkauf