Lindauer Bürgerzeitung – Experten-Tipp: Wann lohnt sich der Immobilienkauf (Teil 2)

Manuela Klüber-Wiedemann    Dezember 16, 2017

Wann lohnt sich der Immobilienkauf? (Teil 2)

Der Kauf einer Immobilie ist in der Regel eine „große Sache“, verbunden mit einer ganzen Hand voll wichtiger Überlegungen und Entscheidungen. Auf dem Immobilienmarkt finden sich verschiedene Marktteilnehmer. Wir betrachten zwei dieser Gruppen:

• Haus- oder Wohnungsbesitzer zur Eigennutzung (BZ 48/17 vom 02.12.2017, S. 07)
• Menschen, welche die vermietete Immobilie als Kapitalanlage besitzen und von Mieteinnahmen leben wollen (in freie Sachverständige für Kapitalanlagen und Altersvorsorge (BVFS), diesem 2. Teil des Finanztipps) Diese beiden Gruppen setzen andere Maßstäbe an und benötigen unterschiedliche Finanzierungen, um eine angemessene Rentabilität zu erwirtschaften. Zwei Dinge sind aber für alle Marktteilnehmer entscheidend: die Lage und die Attraktivität der Immobilie.

Beachtenswertes für Kapitalanleger (normale Wohnimmobilie):

1. Preis-Leistungs-Verhältnis, bzw. Kapitaleinsatz/Ertragsbetrachtung. Miet-Rendite bezogen auf das eingesetzte Kapital genau durchrechnen.
2. Klären, ob man sich dauerhaft und langfristig um Mieter kümmern möchte. Ärger und Ausfallrisiken mit einkalkulieren.
3. Das Kapital ist in der Immobilie gebunden – im Notfall nicht flexibel verfügbar.
4. Steigern ließe sich die Miet- Rendite, wenn man Fremdfinanzierung nutzt (was mit erhöhter Risikobereitschaft einher geht).
5. Noch bessere Renditen lassen sich mit der Kombination gewerbliche Denkmal-Immobilien und Fremdfinanzierung erzielen (zusätzliche steuerliche Effekte).

Beispiel: Anleger besitzt 200.000 Euro, will eine Eigentumswohnun kaufen, die für 650€ mtl. Kaltmiete vermietet werden kann. Rechnung dazu: 200.000€ + 5 Prozent Kaufnebenkosten = 210.000€ Kapitaleinsatz

Mietertrag: 650 x 12 = 7.800 Euro p.a.
hiervon abzuziehen:
Steuern (z.B. 35 %) – 2.730 Euro
(AFA berücksichtigt)
Renovierungsrücklage – 350 Euro
Steuerberatungskosten – 300 Euro
Nebenkosten – 600 Euro
(keine umlegbaren NK)
Risikokosten (Rücklage) – 350 Euro
(Leerstand, Mieterwechsel,
Reparaturen…)
Gesamt-Netto-Ertrag 3.470 Euro
= 1,65% p.a. Netto-Rendite auf den Kapitaleinsatz

Beispiel: Anleger besitzt 200.000 Euro, er kauft 5 Eigentumswohnungen zu je 200.000 Euro, also 1 Mio. Euro + 5% Kaufneben-kosten = 1.050.000 Euro Gesamt-Einsatz. Finanzierungs-Darlehenssumme: 800.000 Euro zu 1,3% Zins = 10.400 Euro Zinsen pro Jahr. Tilgung 1%.

Mieteinnahmen: 5 x 7.800€ = 39.000 Euro p.a.
hiervon abzuziehen:
Zinsen für Darlehen – 10.400 Euro
Steuern (35% Steuersatz) – 10.010 Euro (von 28.600)
Renovierungsrücklagen + – 3.500 Euro
Risikokosten
Nebenkosten (nicht umlegbar) – 2.000 Euro
(günstiger als bei Einzel)
Steuerberatungskosten – 1.000 Euro
(günstiger als bei Einzel)
Gesamt-Netto-Ertrag bezogen auf 210.000 Euro =
12.090 Euro = 5,76 % p.a.
Hiervon muss Darlehen getilgt werden – 8.000 Euro
(Vermögensbildung)
Bleiben zur freien Verfügung: 4.090 Euro p.a.

 

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Wann lohnt sich der Immobilienkauf (Teil 2)