Westallgäu Plus – Finanztipps: Rentabilität und Finanzierung – Teil 2 Kapitalanleger

Manuela Klüber-Wiedemann    Dezember 10, 2017

Wann lohnt sich der Immobilienkauf?

Rentabilität und Finanzierung – Teil 2: Kapitalanleger

Der Kauf einer Immobilie ist in der Regel eine „große Sache“, verbunden mit einer ganzen Handvoll wichtiger Überlegungen und Entscheidungen. Auf dem Immobilienmarkt finden sich die verschiedensten Marktteilnehmer. Wir betrachten zwei dieser Gruppen:

• Haus- oder Wohnungsbesitzer zur Eigennutzung (s. Westallgäu Plus Nr. 73)
• Menschen, welche die vermietete Immobilie als Kapitalanlage besitzen und von Mieteinnahmen leben (wollen).

Doch diese beiden Gruppen setzen andere Maßstäbe an und benötigen andere Finanzierungen, um eine angemessene Rentabilität zu erwirtschaften. Eine Sache ist für alle Marktteilnehmer entscheidend – die Lage und Attraktivität der Immobilie.

Beachtenswertes für Kapitalanleger (normale Wohnimmobilie):

1. Preis-Leistungs-Verhältnis, bzw. Kapitaleinsatz/Ertragsbetrachtung. Miet-Rendite bezogen auf das eingesetzte Kapital genau durchrechnen.

Beispiel: Anleger besitzt 200.000 Euro, davon soll eine Eigentumswohnung gekauft werden, die für 650 Euro mtl. Kaltmiete vermietet werden kann. Rechnung dazu: 200.000 + 5% Kaufnebenkosten = 210 000 Euro Kapitaleinsatz

Mietertrag: 650 x 12 = 7.800 Euro p.a. hiervon ist abzuziehen:
Steuern (z.B. 35 %) – 2.730 Euro (AFA schon berücksichtigt)
Renovierungsrücklage – 350 Euro
Steuerberatungskosten – 300 Euro
Nebenkosten – 600 Euro (nicht auf Mieter umlegbare NK)
Risikokosten als Rücklage – 350 Euro (Leerstand, Mieterwechsel, Reparaturen…)

Gesamt-Netto-Ertrag 3.470 Euro = 1,65 % p.a. Netto-Rendite auf den Kapitaleinsatz

2. Klären, ob man sich dauerhaft und langfristig um Mieter kümmern möchte. Ärger und Ausfallrisiken mit einkalkulieren.
3. Das Kapital ist in der Immobilie gebunden – im Notfall nicht fl exibel verfügbar.
4. Steigern ließe sich die Miet-Rendite, wenn man Fremdfi nanzierung nutzt (was mit erhöhter Risikobereitschaft einhergeht).
5. Noch bessere Renditen lassen sich mit der Kombination gewerbliche Denkmal- Immobilien und Fremdfi nanzierung erzielen (zusätzliche steuerliche E ekte).

Beispiel: Anleger besitzt 200.000 Euro, er kauft 5 Eigentumswohnungen zu
je 200.000 Euro, also 1 Mio. Euro + 5% Kaufnebenkosten = 1.050.000 Euro
Gesamt-Einsatz. Finanzierungs-Darlehenssumme: 800 000 Euro zu 1,3% Zins
= 10.400 Euro Zinsen pro Jahr. Tilgung 1%.

Mieteinnahmen: 5 x 7.800 Euro = 39.000 Euro p.a.
Zinsen für Darlehen – 10.400 Euro
Steuern (bei 35 % Steuersatz) – 10.010 Euro (von 28.600)
Renovierungsrücklagen + Risikokosten – 3.500 Euro
Nebenkosten nicht umlegbar – 2.000 Euro (günstiger als bei Einzel)
Steuerberatungskosten – 1.000 Euro (günstiger als bei Einzel)

Gesamt-Netto-Ertrag bezogen auf 210.000 Euro = 12.090 Euro = 5,76 % p.a.
Hiervon muss noch das Darlehen – 8.000 Euro Tilgung
getilgt werden (=Vermögensbildung)
Bleiben zur freien Verfügung 4.090 Euro p.a.

 

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Rentabilität und Finanzierung – Teil 2 Kapitalanleger